株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年5月 第5号

いつもありがとうございます。

今回は4月に日銀から発表された金融システムレポートを中心に、現場で感じる市況感と併せてお伝えさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況(5月成約事例、売買・融資動向)

5月13日、スルガ銀行は新生銀行と包括提携する方針を固めました。

それに反応して株価は一時的に上昇したものの、現時点では発表前の水準以下に下落しております。りそなやSBIが提携に踏み込まなかった事も一因かもしれません。

アパートローンの延滞率も増加しているようですので、各金融機関も融資先を慎重に選別していると感じます。

また、ポジティブなニュースとしましては、日銀の黒田総裁が17日、内部調査会にて講演しフォワードガイダンス(金融政策の先行き指針)について言及しました。

その中で、「少なくとも20年春ごろまで」という期間を明確化しているものを「その時までに得られたデータや情報を用いて判断する仕組み」と強調し、「今後の情勢次第では、この期間を超えて現在の低金利を維持する可能性がある」との見解を述べています。

今後も低金利が続く可能性を示唆したことが不動産価格の安定に繋がると思われます。
 
都心部と遠隔地、築古と築浅での価格差が広がっていると感じますが、具体的に5月の成約事例をご紹介させて頂きます。

 2019年5月 レインズ成約事例(抜粋)

①浦和駅11分 平成3年S 1.7億
 土地80坪  建物115坪
 成約利回り7.0%

②京成曳舟3分 平成27年S 3億
 土地120坪  建物185坪
 成約利回り5.2%

③池袋10分  平成31年RC 2.26億
 土地40坪   建物82坪
 成約利回り5.2%

④木場2分   令和元年RC 1.98億
 土地25坪   建物70坪
 成約利回り5.4%

⑤駒澤大学10分 平成9年RC 1.85億
 土地43坪  建物73坪
 成約利回り5.5%

5月の特徴としましては、全体として成約数自体が落ち込んだのと浦和駅11分を除いてはすべて徒歩10分以内という事です。

神奈川県の成約が0というのも特記事項で横浜銀行が引き締めに入ったという声もありましたので、多少は関連性があるのではないでしょうか。

昨年は積極融資でしたので、一時期の千葉銀行のように反動があるものと思われます。

一方、4月以降、相対的に千葉銀行の積極姿勢も感じられ、当社でもお取引がございました。

また、当社の取引先のお話では、SBJ銀行の融資が立て続けに行われたとの情報も得ています。(意外にも10億以上での融資とのこと)

また、三井住友L&Fへの持ち込み案件が増加して待ちが生じているようですので、昨年とは異なった金融機関の融資実績が見受けられます。
 
株価同様、適温相場が継続しておりますが、一部の不動産会社では在庫処分の動きもありますので、6月の四半期決算に向けての売却情報が入りましたら随時ご紹介させて頂きます。

各種経済指標と今後の予測(金融システムレポート)

2019年4月の日銀金融システムレポートより抜粋してご案内させて頂きます。

日銀が景気判断を行う14指標の中の不動産業向け貸出の対GDP比率という項目において、1990年以来、約30年ぶりに加熱サインが点灯しました。
(下記チャート①、②参照)

チャート①ヒートマップ(日銀金融システムレポート)
チャート②不動産業向け貸出の対GDP比率

また、不動産向け貸出の動向について下記日銀レポートよりそのまま引用させて頂きます。

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不動産業向け貸出は、新規実⾏額(フロー)ベースでは、2017年度⼊り後、前年対⽐減少が続いているが、残⾼(ストック)ベースでは、前年⽐ 5%程度の伸びとなっており、全産業向けの伸び(2%台半ば)を引き続き上回っている。
(下記チャート③参照)

チャート③金融機関の不動産業向け貸出

⾦融機関の間では、与信の業種集中などが意識されているが、国内銀⾏の不動産業向け貸出の残⾼は、2018年12⽉末時点で約78兆円と、引き続きバブル期を上回る過去最⾼の⽔準にある。

不動産業向け貸出の内訳を業態別にみると、⼤⼿⾏では、不動産投資信託(REIT)が分類されている中⼩企業等向けを中⼼に、貸出残⾼は前年⽐ 4%程度の伸びとなっている。
(下記チャート④参照)

チャート④

地域銀⾏では、⼤⼿⾏に⽐べて残⾼の伸び率は依然として⾼いものの、個⼈による貸家業向けを中⼼に、2016 年末をピークとして伸び率の低下が続いている。

この背景として、供給側では、貸出スタンスを慎重化させる⾦融機関が増えていることが挙げられる。

また、需要側では、空室率が⼀部エリアで上昇するなど貸家市場の需給に緩みが⽣じていることや、収益の⾒込める好⽴地の投資物件が減少していることなどが挙げられる。

信⽤⾦庫でも、残⾼の伸び率は低下しているが、地域銀⾏に⽐べ減速ペースは緩やかである。

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統計の発表と現在の情報とのタイムラグはございますが、個人投資家への融資につきましては選別融資が継続されるものと思われます。

貿易摩擦による経済不安もございますが低金利が継続する以上、突発的なニュースは絶好の買い場になると考えます。

一方、外部要因として、個人的には米国で膨張する企業債務ややはり中国経済が気になります。

米国の企業債務は低金利を背景に1700兆円という膨大な金額まで膨張しており、信用力の低い企業向けの融資を束ねたCLO(ローン担保証券)の増加がサブプライム時のCDO(債務担保証券)と重なって思い出されてしまいます。

リスクが高いものでも束にすれば安全という考えは時としてブラックスワンを生み出しかねませんので、外的要因が短期的なものか長期的なものか見極めていきたいところです。

物件の修繕・メンテナンス

この4月より株式会社プラン・ドゥに入社した中原と申します。

今回より【物件の修繕・メンテナンス】についてのコラムを担当させていただきます。よろしくお願いいたします。

記念すべき初回は【貯水槽・給水ポンプ(前半)】についてご紹介させていただきます。

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共同住宅の給水方式は大別して「貯水槽方式」と「水道直結方式」に分かれます。

【貯水槽方式】
☆水を一旦受水槽に貯め、
 その後ポンプを使って給水する方式
→ 受水槽の水を屋上の高架水槽に引き上げ、重力により給水する「高架水槽給水方式」と、受水槽の水を加圧ポンプでそのまま各戸へ給水する「加圧給水方式」に分類される

○メリット
・災害時などに貯水槽内に残っている水は利用できるため、断水のリスクが少ない
・一度に大量の水を使用できる

△デメリット
・貯水槽の定期点検や清掃が必要であるため維持管理費がかかる
・受水槽の状態によって、水質が変化する

【水道直結方式】
☆水道本管から各戸に直接給水する方式
→ 水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する「増圧直結方式」と、水道本管の圧力で給水する「直圧直結方式」がある

○メリット
・受水槽に比べて維持管理費がかからない
・水の貯蓄がないため、衛生的・安定した水質の水を届けられる

△デメリット
・水の貯蓄ができないため、災害時やポンプの交換時など断水リスクがある
・建物の高さや引き込む水道管によって、水道直結方式ができるか否かの制限がかかる

一概にどの方式が良い/悪いとは言えませんが、入居者の生命線とも呼べる「水」を安定して確保するにはどの方法が適切か考えたり、現在の状況を把握しておくことは非常に重要なことだといえるでしょう。

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来月は、給水方式の中でリスクが高いものは何か、費用はどれほどを見込めばいいのか、といった、より具体的な内容をご紹介いたします。

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