株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年6月 第6号

いつも管理をお任せ頂きありがとうございます。

今回はスルガ銀行、静岡銀行などの金融機関の融資動向や経済指標、新通貨リブラなどのトピックスについてもご紹介させて頂きます。

現場で感じる不動産市況(6月成約事例、売買・融資動向)

6月が四半期決算の会社も多く不動産会社を中心に仕入、販売の動きは活発であったように感じています。(レインズ成約件数は前月比150%↑)
※5月はGWの大型連休がありましたので、その点は考慮する必要があります。

特に某上場不動産会社は全販売物件の値下げに踏み切り成約ラッシュとなりました。

しかしながら、融資状況も大きな変化は無く「駅近」「築浅」「高積算」の切り口で魅力的な物件が選ばれ、臨界点を超えると一気に反響が増えるといった印象があります。

2019年6月 レインズ成約事例(抜粋)

①大岡山駅7分 昭和61年 RC造
  4.55億 土地約163坪  建物約305坪
  成約利回り6.2%
   ポイント:土地163坪、接道良好
   留意点:残存14年
  
②学芸大学駅8分 昭和54年 RC造
  2.7億 土地115坪  建物230坪
  成約利回り8.0%
   ポイント:学芸大8分、土地100坪超
   留意点:旧耐震

③練馬駅4分  平成6年 RC造
  2.15億 土地73坪  建物97坪
  成約利回り6.5%
   ポイント:駅近、外観・設備◎
   留意点:単身間取り中心

④阿佐ヶ谷駅9分 平成3年 RC造
  1.5億 土地102坪 建物92坪
  成約利回り6.7%
   ポイント:土地100坪超、南阿佐ヶ谷駅5分
   留意点:第一種低層住居地域(容積100%)

⑤池上駅16分 平成6年 RC造
  1億 土地57坪 建物 72坪
  成約利回り8.2%
   ポイント:利回り8%超
   留意点:駅15分以上、事務所有

⑥読売ランド前駅2分 平成18年 RC造
  1.8億 土地48坪  建物106坪
  成約利回り6.3%
   ポイント:駅2分&平成18年築RC
   留意点:打ちっぱなし

※確認はできていませんが、土地100坪以上の物件は買い替え特例需要での成約も考えられます。

6月の特徴としましては、5月の落ち込みの反動もあり、大幅に成約数が増加しました。

また、東京とその他3県との格差も広がりつつあり、成約数にも表れています。

また、融資については、スルガ銀行のアパートローン再開、静岡銀行の融資基準見直しというニュースがありました。

まず、スルガ銀行ですが、日本橋支店の特別チームのみ5月末から融資相談受付を再開しました。

ただし、今までのイメージとは異なった基準の為、参考までに記載させて頂きます。

  • 融資エリア:東京都内限定
  • 金利:2.0%~3%前後
  • 融資年数:耐用年数+α(総合的判断)
  • その他:中間省略への融資NG
        フルローンのハードル高い
        法人NG、個人で団信付

現時点では相談受付のみで実行は無い為、今後の実績を確認できましたら共有させて頂きます。

一方、サラリーマンをメインターゲットに木造などの融資を行っていた静岡銀行ですが、実質融資ストップとなっているようです。

某不動産会社の話ではもう融資できないという通知があったようですが、静岡銀行の正式回答は「基準を見直していますので審査に時間がかかる」との回答でした。

上記2行は皆様の融資に直接影響はないと思われますが、多少なりとも市況に与える影響があると考え、ご紹介させて頂きました。

自己資金を入れざるを得ない融資環境の為、高レバレッジ戦略が難航しておりますが、法人や相続対策、事業用資産買替ニーズは旺盛で今後も自己資金比率の高い購入層の成約が市場をけん引するものと思われます。

経済指標とG20に向けて(国債利回り、新通貨リブラ、情報銀行)

本日時点の10年国債利回りは-0.15%と引き続き低い水準を維持しており、2016年の最低水準を目指す勢いです。

また、長短逆転の現象も起きており、3カ月後より10年後の方が安心という矛盾が生まれていますが、もはやニュースにすらならないぐらい常態化しております。

これ以上の金利下落は金融緩和の副作用も大きいですが、止めようとするとさらなる円高に繋がりかねません。

ドル円も105円が視野に入り株価も低迷していることから、現金化して不動産へ自己資金を投下する事を迷われている方も多いのではないでしょうか。

投資は長期保有が鉄則と考えればポジションを取りにくい環境と言えます。

その為、もはや既存の金融システムが機能していないとすればフェイスブックが発表した仮想通貨リブラが中央銀行を主体とした秩序を揺るがすかもしれません。

FBはすでに準備を進めており、2020年にサービスを開始します。

これを機にGAFAが金融サービスに乗り出し、キャッシュレス社会がますます加速すると考えます。

リブラの特徴はやはりユーザー数です。ジュネーブに本拠地を置く「リブラ協会」が運営母体となるものの加盟団体が増えれば金融機関の特権を奪い去り、決済・融資の仕組みを根幹から変えてしまう恐れもあります。

未来のことはわかりませんが、金融・信用創造の変革が起こる場合、現物資産としての不動産の魅力が高まりインフレ対策にもなるかもしれません。

さらに今月26日、三井住友信託銀行やフェリカポケットマーケティングが初めて情報銀行として認定されました。

情報銀行はどのような収益を生み顧客にとってどんな意味を持つのか、まだまだ手探りの状態だと思いますが私たちの個人情報がいくらの値付けになるのか気になるところではあります。

大阪でのG20でも今後の在り方について議論されると思われますので、貿易摩擦問題と併せて注視していきたいと思います。

物件の修繕・メンテナンス(給水方法について)

【主流の給水方式は?】
前回、給水方式には「貯水槽方式」「水道直結方式」があることをご説明いたしました。

2つの方式は一長一短ですが、最近は入居者目線からも「水道直結方式」の方が推奨されております。

その理由は「浄水場から直接水道水を届けられる、つまり水質の確保ができるから」というものです。

最近、市区町村のホームページには直結方式へ切り替えを進めるようなページも目立ちます

【給水方式変更の留意点】
しかし、投資という観点から見ると貯水槽方式を水道直結方式に変えていくのが必ずしも良いのかというと、そうとも言い切れません。

例えば
○貯水槽方式でポンプ等の交換をしたばかりであるケース
○階層が高く、直圧だけではなく増圧ポンプが必須のケース
○給水管の口径を大きくする必要があり、基本料金が上がるケース
などもございます

物件を「所有する期間」、物件の「階層、管理状況」などによって大きく変わる点ですので、本当に必要な工事か否か、という視点は常に持ち続ける必要がございます。

例えば約10~15年周期で来る貯水槽の給水ポンプ交換のタイミングで給水方式の変更を検討するなど、タイミングも重要です。

【工事費用について】
給水方式変更の工事費用につきましては、従来の給水方式、物件の戸数や高さによって大きく異なるため一概には言えませんが、神戸市の見積もりによると水圧が十分にあり、受水槽の撤去のみの地域でも[180万円~]、高置水槽があったり水圧の弱いエリアがあると[300万円~]となっております。

これらの費用と従前の給水方式だった場合のランニングコストを見比べたうえで、決定することをお勧めいたします。
(http://www.city.kobe.lg.jp/life/town/waterworks/water/suishitu/09_01.html#midashi17436)

前回と今回で給水方式についてみてきました。方式は何であれ、物件所有者に求められることは「生活のライフラインとしての安全な水を提供する」その1点に尽きます。

私たちも適切な点検・清掃や設備の交換について、誠実に対応してまいります。

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