株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年7月 第7号

今回は増税前の市況感や成約事例、7月に発表された路線価などについてご紹介させて頂きます。

また、減価償却についてもポイントをご覧頂ければと思います。

現場で感じる不動産市況(増税の影響、7月成約事例、売買動向)

参議院選挙も終わり、いよいよ増税、そしてオリンピックまで1年を切りました。

融資姿勢が厳しめであることもあって、オリンピック前の過熱感も少ないため、意外と下がらず上がらずで相場が安定していると感じる方が多いのではないでしょうか。

ここで10月からの増税が不動産売買に与える影響について考えてみたいと思います。

最近では税別金額で利回り表示された物件を時々みかけますが、税込表示をしている会社においては増税⇒建物消費税増額⇒本体価格の値引きとなってしまいます。

かと言って値上げも難しく、土地価格按分を変えないと手取りが減ってしまう為、せっかくなら増税前に売りたい売主と仲介手数料などの諸経費増額がある反面、消費税還付増額の恩恵が受けられる買主とで様々な思惑が交錯すると思われます。

ただ、上記本体価格の値引きは課税事業者の事情であり、売主が免税事業者(個人など)であれば大きな影響はないと言えます。

その観点では増税前に売却意欲が高まる物件、特に売主が不動産会社である物件はお勧めです。

また、別の観点から季節要因を分析しますと、9末に買って、3末に売るというセオリーが見えてきます。

下記グラフは金融緩和後の2013年以降で四半期ごとの価格がどうなったかが示されています。

こちらはリートの価格推移ではありますが、1棟マンションにおいても同じ傾向があると感じます。

これから8月に入り、お盆などの連休もありますので、前倒しで売却の動きが活発になっています。

もちろん、資金が潤沢な会社などは売り急がない為、売主事情と物件の見極めが必要ですが、物件の魅力はもちろんのことタイミングとしてもお勧めできる物件情報は随時ご提案させて頂きます。

続いて恒例のレインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

 2019年7月 レインズ成約事例(抜粋)

①都立大学駅3分  昭和63年 RC造
  売出価格3.8億⇒成約価格3.1億
  土地100坪  建物147坪
  成約利回り5.7%
 ポイント:都立大学3分、外観◎、大手施工
 留意点:和室あり、残存16年

②押上駅3分  昭和50年 RC造
  売出価格1.75億⇒成約価格1.5億
  土地31坪  建物97坪
  成約利回り6.7%
 ポイント:押上3分、角地、整形地
 留意点:旧耐震(昭和50年)

③石神井公園駅5分 昭和58年 S造
  売出価格1.43億⇒成約価格1.43億
  土地46坪  建物114坪
  成約利回り8.3%
 ポイント:石神井公園5分、商業地域
 留意点:耐用年数オーバー

④志木駅10分 平成元年 S造
  売出価格1.5億⇒成約価格1.3億
  土地約121坪  建物約176坪
  成約利回り8.6%
 ポイント:土地120坪、タイル張り
 留意点:残存4年
  
⑤矢向駅15分 平成10年 RC造
  売出価格1.29億⇒成約価格1.056億
  土地45坪  建物132坪
  成約利回り約10%
 ポイント:高利回り、オーナー住戸付
 留意点:南武線矢向駅15分

⑥千鳥町駅10分 平成元年 RC造
  売出価格1.3億⇒成約価格1.3億
  土地57坪  建物100坪
  成約利回り6.7%
 ポイント:3駅2路線利用可能
 留意点:積算比率が低い

7月の特徴としましては、6月の反動もあり、前月比では成約数が減少しました。

また、大幅指値での成約物件があるのと成約物件の価格帯について小ぶりな物件が多い印象です。

また、駅10分以内の物件が多いのは、今の金融機関のトレンドとなっています。

私たちプロの仕事の一つに成約予想価格の見極め(査定)がありますが、なかなか見極めにくい状況が続いています。

全体的に売り物件は多いですが、【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,135件掲載、※重複有】マーケットイン(顧客目線)の売主よりプロダクトアウト(希望条件)の視点でじっくり待つ売主が多いことが特徴です。

その為、買主が契約を決めた背景について非常に個別性があって、成約事例の水平展開が難しい市況と言えます。

ある程度の買付が集まる値付けの物件ばかりであれば成約価格が読みやすいのですが、複数枚買付が入る値付けを行う売主よりは飛びぬけた買付条件を待つ売主が多い印象です。

逆に言えば、トレンドを外した物件であれば他者と競り合わず、思わぬ指値が通ってしまうチャンスもあるのではないでしょうか。

もちろん、今は評価の低い掘り出し物を見極めて潜在的な価値を引き出す戦略は投資の王道です。
例:管理不足で賃料が周辺相場より低い
   施工品質が高い割には価格に織り込まれていない
   公簿面積と実測面積に相違がある(残地求積など)
   共用部のリフォームで共益費UPできる

7月のトピックス(令和元年路線価発表、保険料値上げ)

まずは良いニュースとしまして、7月2日に東京国税局が最新の路線価を発表しました。

東京都を中心に前年比で平均4%上昇しており、5年連続のプラスでした。

訪日外国人やオフィスの需要が好調な都心で高い上昇が続いたのに加え、23区の周辺部にも波及したのが特徴です(世田谷や品川、足立など利便性の高いエリアの開発がけん引)。

路線価と実勢価格には時間差がありますが、金融機関は担保評価の目安として路線価を基準に考える傾向があります。

したがって、路線価が上昇している場合、発表前の6月より発表後の7月以降の方が、担保価格が上昇して融資稟議が通りやすいという状況になるのではと考えます。

一方、やや懸念となるニュースとしましては、10月から火災保険料が値上がりします。

これは大規模な天災によって保険料の支払い額が増えたことが要因ですが、保険料は、損害保険料率算出機構という第三者機関が出している参考純率というものを各保険会社が参考にして料率を決めています。

参考:損害保険料率算出機構
https://www.giroj.or.jp/ratemaking/fire/201805_announcement.html

その基準である料率(金融で言えば10年国債利回り)が上がったことにより、各民間会社の保険料が上がる仕組みです。

さらに、この保険料の値上げは昨年の台風24号による保険会社の赤字を織り込んでいないようで来年さらに値上げするだろうと言われています。

保険をどのように活用するかは賃貸経営のポイントになりますし、実は保険適用できたという事例もありますので、適用できるかどうか迷われた時はお気軽にご相談下さい。

減価償却について

こんにちは。プラン・ドゥの中原です。過去2回は「建物設備」について連載してきましたが、PD新聞にその内容はお任せすることとなりました。

年内のメルマガでは「減価償却」についてのお話ができればと思います。

【減価償却とは】
ご存知の方も多いかと存じますが、今回は減価償却の基本を説明させていただきます。

国税庁のHPによると、減価償却とは「減価償却資産の取得に要した金額を、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費として配分していく手続き」とあります。

ちょっと分かりにくいため、「減価償却資産」「使用可能期間」という言葉を噛み砕いていきます。

「減価償却資産」とは建物や建物附属設備のように、一般的に時の経過等によってその価値が減っていくもののことです。

そのうち10万円を超えるものが、減価償却の対象となります。不動産売買の対象となる建物・設備はほぼ全て対象になります。

続いて「使用可能期間」です。

文字通り上記の減価償却資産が何年使用できるかという期間のことですが、1点注意点があります。

それは減価償却の文脈で言う「耐用年数」と「(税法によって定められた)法定耐用年数」とは一致しないという点です。詳しく見てみます。

※参考 2007年4月1日以降の法定耐用年数
◯SRC造、RC造建物
 住宅用47年、事務所50年、飲食店41年、店舗39年

◯重量鉄骨造建物
 住宅用34年、事務所38年、飲食店31年、店舗34年

◯木造
 住宅用22年、事務所24年、飲食店20年、店舗22年

◯一般的な建築付随設備  15年

◯エレベーター      17年

◯アスファルト塗装    10年

【耐用年数の計算】
減価償却における耐用年数は、法定耐用年数を基準をとして[耐用年数を全て経過した場合][耐用年数を全て経過していない場合]によって異なる計算式で算出します。

[耐用年数を全て経過した場合]
法定耐用年数×0.2
ex) RCの一棟物件で築50年の場合
  47×0.2=9.4 端数切捨てにより、耐用年数は9年

[耐用年数を一部経過した場合]
法定耐用年数-経過年数+経過年数×0.2
ex) RCの一棟物件で築30年の場合
  47-30+30×0.2=23.0 端数切捨てにより、耐用年数は23年

このように、「法定耐用年数」よりもやや長い期間で見られるのが「減価償却資産の耐用年数」です。

☆減価償却の種類
減価償却の償却方法についても、税法上で定められています。

一般的には毎年の償却額が一定となる「定額法」と、毎年の帳簿価格と定められた償却率を掛け合わせる「定率法」からの選択となりますが、建物本体、建物附属設備、構築物については定額法しか認められていません。

初年度に多く減価償却費を計上したいから定率法を選ぶ、ということはできません。

「定額法」は、耐用年数が0になると価値が0になると見なされます。

10万円を超える減価償却資産を購入した時、実際の出費は「購入時に一括して」いますが、不動産事業の収支計算においては「耐用年数に応じて配分されて」いるのです。

このことは、物件購入後から耐用年数までの期間、実際は出費の無い「見せかけの出費」が行われていることを意味しており、これが節税対策に大きく影響してきます。

今回は、減価償却の基本についてまとめてみました。次回以降は、節税の仕組みやシミュレーションなどを織り交ぜながら、少しでも皆様のお役に立てる情報をお伝えしていきます。

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