株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年8月 第8号

いつもありがとうございます。今回は9末を控えた市況感や成約事例、火災保険の値上がり、OYO LIFEの勢いなど多方面からの情報をお伝えさせて頂きます。

また、前回に続き、減価償却と税金についてもご紹介させて頂きます。

現場で感じる不動産市況(円高・株安の影響、8月成約事例、売買・融資動向)

夏季休暇前は不動産会社も休みムードで比較的動きは少なかったのですが、月末にかけて9末決済案件が増えてきました。

増税及び半期決算ということもあり、各社売却目標を定めているのも一因です。
 
ただ、思っていたよりは価格が下がっていない印象でして要因としましては、中・長期で融資を引いている会社も増えており、低金利下でリファイナンスも順調であることが挙げられます。

後述の成約事例にも表れておりますが、投資効率の観点からは疑問がある物件驚きの価格で決まっているのが実情です。

8月の円高・株安の影響も気になりましたが、今買えているのは、保有資金が潤沢で格付けが高く外部環境の影響が少ない方であると思われます。
 
また、9月以降は確率的にもやや円安へ戻す可能性があるのと「GPIF」(年金積立金管理運用独立行政法人)の外債比率アップによる事実上の為替介入も指摘されていますので、相場も少し安定すると考えます。

香港デモと関連があるかは不明ですが、直近で聞いた利回り3~4%での成約事例は台湾人や中国人などの海外勢が買主とのことで、資金逃避先として日本の不動産が選ばれている可能性はあります。

最近、金融機関が準備に追われていると聞いていますが、10月以降、マネロン規制が厳しくなりますので駆け込み需要もあるのではないでしょうか。

続いて8月レインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

2019年8月 レインズ成約事例(抜粋)

①西大井駅5分  平成元年 RC造
  売出価格3.6億⇒成約価格3.5億
  土地73坪  建物207坪
  成約利回り4.3%
   ポイント:品川区西大井駅3分、角地
   留意点:和室あり、残存17年

②恵比寿7分  昭和62年 S造
  売出価格3.56億⇒成約価格3.2億
  土地64坪  建物88坪
  成約利回り4.5%
   ポイント:土地60坪、人気の恵比寿7分
   留意点:鉄骨の為、残存0年

③浅草駅7分 平成4年 S造
  売出価格2.28億⇒成約価格2.28億
  土地30坪  建物150坪
  成約利回り6.2%
   ポイント:商業地域、大規模修繕済、外観〇
   留意点:残存7年、間口狭い

④鷺ノ宮駅7分 平成15年 S造
  売出価格1.65億⇒成約価格1.65億
  土地約70坪  建物約68坪
  成約利回り6.5%
   ポイント:大通り沿い、オートロック有
   留意点:検査済無
  
⑤沼袋駅6分 昭和60年 RC造
  売出価格1.58億⇒成約価格1.4億
  土地40坪  建物88坪
  成約利回り約7.5%
   ポイント:7%越え、東南角地
   留意点:残存13年

⑥橋本駅3分 平成7年 S造
  売出価格1.5億⇒成約価格1.5億
  土地96坪  建物94坪
  成約利回り4.0%
   ポイント:リニア予定駅至近、ダイワハウス施工
   留意点:利回り4%

8月の特記事項としましては、お盆などの長期休暇の関係で取引数自体は減少しておりますが、GWのあった5月と比較しますとやや少ない程度ではあります。

相変わらず売り物件は多い印象ですが、【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,064件掲載、※重複有】先月の1135件からやや在庫が減少しております。

都心・新築・駅近で利回り4%はまだ理解できますが、耐用年数が残っていない築古物件においても利回り4%台で決まっている事は正直驚きです。

いくらで売れるのか読み切れないほどにマーケットリーダーの入替が激しいのかもしれません。

逆に言えば、融資を利用しない、又は自己資金割合が高い取引が増えているのでレバレッジ、資金効率という観点だけでは測れないのだと思います。

スルガ銀行も7月から融資受付開始しましたが、本日時点では、本承認の実績は0件とのことでした。

また、りそな銀行などの過去の融資内容をチェックしているようなので一般論としましては、しばらく慎重な姿勢は続きそうです。

8月のトピックス(火災保険、OYO LIFE)

前回、火災保険料の値上げについて少し触れましたが、具体的には一都三県のRCにおいては約4%~8%程度の値上がりになる見込みです(築古の木造が最も値上がりするようです)。

理由は、自然災害が多発し、下記のように保険金の支払い額が増えているからです。

その為、火災保険��残存期間が約2年以下の方は一度解約して、9末までに更新契約することが望ましいです。

返戻金もありますし、値上がり前の価格、条件で10年契約した方が支出を抑えられます。

また、電気的・機械的事故補償特約などの約款もいずれ変わる可能性がある為、前もって長期(10年)で契約しておくのが理想です。

次に賃貸についてのお話ですが、最近は当社管理物件においてOYO LIFEからの問い合わせ、申込が増えてきました。

母体はソフトバンクビジョンファンドが投資するインド発のホテルベンチャー「OYO」で日本の不動産業界に参入したためです。

入居者に対しては、最新の家具・家電付の部屋で初期費用などが抑えられるため、短期で借りる方のニーズに応えるサービスを提供しています。

一方、貸主からすると、誰が利用しているのか確認できないという不安等がありますが、通常の賃貸借契約でもリスクが残ることを考慮すれば考え方次第で、安定稼働・収益アップに繋がりますし、今後はソフトバンクもしくはヤフー名義で借りるという話もあるようなので、組織力で安全性は担保されるのではないかと考えます。

現時点の方針としては、日本での知名度を上げ、借上戸数を増やしたいので採算が合わない場所でも解約はしない意向とのことです。

今後の動向が分かり次第、随時ご案内させて頂きます。

減価償却と節税について

こんにちはプラン・ドゥの中原です。前回は減価償却という考え方の基本についてご紹介いたしました。

今回は、減価償却が「節税」になる仕組みについてお話しする前に、そもそもの「節税」の意味や「不動産所得」についてご説明いたします。

【節税の意味と総合所得】
そもそも不動産投資の文脈で語られる「節税」とはどのような意味合いがあるのでしょうか。

多くの文脈では、所得税や住民税の節税を意味しています。

不動産投資には相続税対策などの効果もありますが、たんに「節税」といった場合は所得に応じた累進課税を採用している税金の節税と考えて良いでしょう。

原則として、所得税や住民税は「総合所得」に対して課税されます。給与所得・不動産所得・利子配当所得などの所得を合算し、その総額に対して税額を計算するという仕組みです。

つまり、不動産所得に対する課税は単独でなされるのではなく、給与や事業での所得と合算してなされるということです。

【不動産所得とは】
さて上の章で「不動産所得」が総合所得に含まれるとご説明しましたが、そもそも不動産所得とは何を示しているのでしょうか。

計算式で表すと次のようになります。

<不動産所得=不動産総収入−必要経費>

式で見ると当たり前のように感じますが、いくつかややこしい点があるためそれぞれ見ていきます。

〇不動産総収入
毎月入ってくる「家賃収入」の他にも、水道光熱費や共益費、駐車場代などもこれに含まれます。

契約更新時の更新料や敷地内自販機の設置による収入も不動産収入です。

〇必要経費
1番煩雑なのが、この必要経費です。

経費に含まれるもの
・不動産取得税、固定資産税や都市計画税
・火災保険などの保険料
・PM委託料
・修繕費
・ローン金利
・現地確認費、セミナー費、書籍代など
・減価償却費 (強調)
など

経費に含まれないもの
・所得税、住民税など
・増改築など(資本的支出に含まれるもの)
・ローン元金分
・資格(宅建等)取得のためのセミナー
など

基本的には、「収益物件から収益を得るために支払った費用」が必要経費となりますが、線引きが難しかったり、ローンの元金と利息とを分けて考える必要があるなど、何点か注意すべき点がございます。

さて、ここでようやく「減価償却費」という単語が出てきました。減価償却費は、不動産収入を考える際の必要経費に含まれます。

つまり、「不動産所得」を考える際、不動産収入から減価償却費はマイナスされるのです。

ここで前回の内容を振り返ってみます。

10万円を超える減価償却資産を購入した時、実際の出費は「購入時に一括して」いますが、不動産事業の収支計算においては「耐用年数に応じて配分されて」いるのです。

つまり、実際の出費は初年のみですが、減価償却の仕組によって毎年一定額が費用として計上されています。

そのため、実際の額面金額よりも帳簿上の不動産所得が少なく計上される、つまり課税標準の額が額面金額より低くなるのです。

詳しくは次回、具体例を用いながら考えてみます。今回は、不動産投資における税金についてご説明させていただきました。

実際は所有中の税金対策だけだはなく、出口戦略まで含めて考えるべきではありますが、月々の手取りがいくら残るのか、また投資目的によってどのような物件を持つべきか判断するという意味でも、減価償却はキーとなってきます。

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