株式会社プラン・ドゥ メルマガ 2019年9月 第9号

いつもありがとうございます。今回は増税前の売買・融資動向と金融情勢、統計データ、そしてウィーワークの苦境、第4のメガバンク構想などのニュースを中心にお送りさせて頂きます。

現場で感じる不動産市況(増税前の売買・融資動向、REIT指数、9月成約事例)

いよいよ増税となりますが、9末という節目もあり、この1ヶ月は売買が活発に行われたように感じます。

他社ではオープンハウスをはじめとした業者売主物件の成約が増加しましたし、当社でも9末決済の案件が複数ございます。

また、自社物件において、スルガ銀行による融資を受けての販売決済があり、今後の融資も期待したいところです。

一方で4月〜6月の3ヶ月間の融資動向は予想通り厳しく、6月〜9月の3ヶ月も昨対比では減少していると思われます。

【下記、個人貸家業への新規貸出推移参照】
(日銀の貸出先別貸出金資料より作成)

一部上場不動産会社が購入しようとした際、遵法性に疑義がある物件への融資で否決が出た為、現金で買ったという話もありました。遵法性や賃貸需要など、物件に対する見方は引き続き厳しいと感じています。

しかしながら、10億以上の大型物件や都心のビルなどはオフィス賃料上昇及び空室率低下などの好材料が継続しており、品薄状態が続いています。東京REIT指数も順調に伸びており、節目の2100を超えてきました。

予想分配金利回りが約3.6%と東証一部の予想配当利回り2.6%より高い事も魅力です。

また、グローバル化とIT(情報技術)化の浸透で世界中の製品・サービスの価格や需給の情報が瞬時に伝わり、世界の物価はすぐに平準化されるようになりました。

その結果、世界的に低インフレ、低金利が続いています。

世界的低金利の影響で社債発行額が増加しており、マイナス利回りの債券も増えています。

「金利の低下」は、別の言葉を使えば「債券価格の上昇」であり、過剰債務の膨張が金融のひずみを拡大している事とも表裏一体です。

米連邦準備理事会(FRB)によると米企業の借金は過去最高(15兆ドル超)に達したようです。

借り入れしやすい金融環境が本来は破綻していたはずの企業を延命させてきた一面もあり、国際決済銀行(BIS)は、主要国の上場企業の12%が「ゾンビ企業」だと分析しています。

低格付け融資のレバローンはCLO(ローン担保証券)に形を変え、日本を含む複数の投資家が保有しています。

2007年のサブプライムの住宅ローン担保証券の発行残高は1兆7800億ドルでしたので、それには及ばないものの、CLOも6000億ドルを超えてきました。

年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が低格付け債に投資できるよう基準緩和したこともあって株価は依然として底堅いですが、売買代金が細っていることによって価格変動に対する耐性が弱くなっている点には留意しておく必要があるのではないでしょうか。

続いて9月レインズ成約事例についてご紹介させて頂きます。

2019年9月 レインズ成約事例(抜粋)

①谷塚駅5分  令和元年 RC造
  売出価格3.1億⇒成約価格3.1億
  土98坪  建物154坪
  成約利回り5.0%
   ポイント:新築RC、幹線道路沿い
   留意点:利回り5%、やや間口狭い

②海老名駅10分  平成11年 RC造
  売出価格2.79億⇒成約価格2.73億
  土地248坪  建物434坪
  成約利回り6.9%
   ポイント:希少な海老名、土地250坪
   留意点:オーナー住戸付

③馬込駅12分 平成18年 RC造
  売出価格1.46億⇒成約価格1.35億
  土地53坪  建物85坪
  成約利回り6.5%
   ポイント:平成18年RC、EV無し
   留意点:私道接道

④練馬駅13分 平成12年 RC造
  売出価格1.36億⇒成約価格1.36億
  土地約70坪  建物約82坪
  成約利回り7.0%
   ポイント:外観◎、平成12年RC
   留意点:容積100%
  
⑤茗荷谷5分 昭和49年 RC造
  売出価格2.16億⇒成約価格2.16億
  土地88坪  建物191坪
  成約利回り約7.3%
   ポイント:茗荷谷5分、全戸南向き
   留意点:旧耐震⇒残存2年

⑥朝霞駅15分 平成3年 S造
  売出価格1.6億⇒成約価格1.4億
  土地200坪  建物254坪
  成約利回り11.7%
   ポイント:土地200坪、利回り10%以上
   留意点:残存6年、稼働率70%

9月は取引の多かった6月には及ばないものの、お盆のあった8月と比べて持ち直しています。

レインズ在庫は【平成元年築以降、1億~5億、都内でレインズに1,078件掲載、※重複有】先月の1064件からわずかに微増程度で横ばいです。

意外にも満額での成約が多く、郊外、築浅のRCであれば7%が一つの基準になっています。

やはり融資機関によるキャッシュフローを考慮し、その結果が利回りに反映されていると感じます。

また、私の査定価格と乖離があったのは、①の谷塚の新築RCと⑥の朝霞台の平成3年S造です。

①はいくら新築とは言え、谷塚10分で5.0%で買う方のイメージが湧かず、⑥は逆に、朝霞台は土地も広いので11%弱でも決まるのではと思っていました。

どちらも場所などの詳しい立地が不明なのでなんとも言えない部分がありますが、不動産という資産の値付けがいかに難しいかを痛感します。

もっと価格が下がったら買いたいという声は多くありますが、株式や債券などの他の代替商品の利回りも下がっていることを考慮しますと、皆が買いたいと思っているうちは下がってこないのではと思われます。

購入するタイミングはもちろん大切ですが、不動産ならではの個別性、資産性、収益性に着目することがポイントだと考えます。

9月のトピックス(ウィーワークの苦境とその影響、第4のメガバンク構想)

マンハッタン最大のテナントと言われたシェアオフィスのウィーカンパニーのアダム・ニューマン氏が、9月24日にCEOを退任したというニュースがありました。

同社はオフィスのサブリースが主な事業ですが、当初は9月中の上場で30億ドルを調達する予定が延期され事業縮小にカジを切っています。

また、筆頭株主のソフトバンクはすでに約1兆円を投資している為、孫氏への責任追及も免れないかもしれません。

二人は2016年1月にインドで出会い意気投合したと言われていますが、今年1月の評価額470億ドルに対し、現在は7割減の150億ドルになってしまうようです。

アップルのジョブス氏のように追放後、再度復帰を望まれるのかは今後の展開次第ですが、ウィーカンパニーがオフィス賃料を底上げしていたのは確かなのでニューヨークの賃料が下落することによって、世界的なオフィス賃料上昇に歯止めがかかる可能性はあるでしょう。

同じようなビジネスモデルであるOYOへの投資方針等が変わる可能性もある為、注視していきたいと思います。

一方、明るいニュースとしましては、9月3日、SBIホールディングス(HD)の北尾吉孝社長から「国内外の様々なフィンテックを活用し、地域金融機関と『第4のメガバンク構想』を実現していく」との発言がありました。

この地銀連合構想の第一弾として、経営改革が急務だった島根銀行に34%の出資を発表しています。

地銀の収益を圧迫しているのはシステム導入費と更新費であるとし、システム費を固定費から変動費に変え、高コスト体質を解決できるとしています。

各地銀が共同で使えるシステムをクラウドに作りフィンテックを一体で導入するようですが、本業赤字が4割を超える地銀連合を救済できるのか、そして、その成果が示せれば、スルガ銀行との資本・業務提携も現実味を帯びるかもしれません。

減価償却と節税について

こんにちは、中原です。前回は減価償却費が「キャッシュアウトしない経費」として計上できる点がポイントになるということをお伝えしました。

今回は、具体的な数字を当てはめながらその節税効果などについて見ていきます。

<償却期間と節税>
ご存知の通り、日本の所得税は累進課税となっています。

900万を超え 1,800万円以下 33%
1,800万を超え4,000万円以下 40%
4,000万円超          45%  
(別途、住民税10%)

この表を見て分かる通り、1,000万円を超えた年収層の方々に対しては、少なくとも所得の1/3が税金として徴収されることとなります。

また、これら所得のうち1番大きなウエイトを占めているであろう「給与所得」について抜本的な節税をすることは困難です。

一方で不動産所得は、減価償却費が不動産所得を上回って赤字になれば、そのマイナス分は給与所得なども含めた合計からマイナスされることとなります。

減価償却を所得税の減額という観点から使いたい場合、「償却期間が短く」「減価償却費が大きく取れる」物件が良い物件ということになります。

減価償却が大きく取れることを理由に築古のアパートを購入することも、不動産投資のよくある目的の1つです。

例えば築23年で建物価格5000万円のRC物件を買う場合(①)と、同条件の木造物件を購入する場合(②)を考えてみます。

①の場合、償却期間は47-23+(23×0.2)=28年
よって減価償却費は5000万/28年≒178万円
②の場合、償却期間は22×0.2=4年
よって減価償却費は5000万/4=1250万円

となります。

これは極端な例ですが、償却期間によって計上される減価償却費に大きな差が出てきます。

<減価償却と簿価の減少>
ここまで減価償却が所得税の節税に大きな意味を持つことを確認してきました。

しかし、減価償却も当然ながら良いことばかりではありません。

一番留意すべき点は、「減価償却費として毎年計上された分だけ、建物の会計上の価値(簿価と言います)も減少する」ということです。

例えば償却期間10年で1億円の建物を購入した場合、その建物の価値は1年後に9000万円、2年後に8000万円……10年後に1円となるのです。

つまり1億円の物件を6年後に1億円で売却した場合、「買値と同じなので利益はプラスマイナスゼロ」ではなく、「簿価の建物価値(4000万円)に対して1億円で売れたので利益は6000万円」となります。

先程述べた①②を5年後に4500万円で売る場合について考えてみると、

① 簿価は5000万-(178万×5)=4110万円
利益は4500万-4110万=390万円
② 簿価は1円
利益は4500万円

となるのです。

つまり減価償却費を大きく取って節税することは、その分売却時の簿価を小さくする(=利益を大きくする)ことに繋がりますので、売却時にかかる税金は増額されることとなります。

所得税と売却時の税率は必ずしも一致しませんが、減価償却による節税は納税の義務を軽減するのではなく、あくまで「課税の繰り延べ」であることは最重要チェックポイントです。

物件保有中の所得税を節税することによって「手元にキャッシュを残しておきたい」「キャッシュを再投資したい」といった理由で減価償却が大きく取れる物件を狙うのも立派な戦略の1つですが、購入から売却まで総合的に見た時に、必ずしも「減価償却費が大きく、期間が短く取れれば良い物件」とはなりません。

今回も減価償却と節税の考え方について見てきました。

上手く使えば非常に効果的な減価償却ですが、出口まで見据えた戦略を立てずに、節税のみに主眼を置くような買い方をすると非常にリスキーなものです。

そこで次回は、個人/法人の差や売却時の税金などを確認し、減価償却も含めて皆様の資産運用の一助となるような情報をお届けできればと思います。

以上、中原でした

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