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株式会社プラン・ドゥの代表取締役「杉山浩一」よりプラン・ドゥの不動産経営のコンセプトをお伝えします。

今から30年あまり前、1989年(平成元年)のバブル絶頂期、私は、不動産会社に仕入れ資金を融資するファイナンス会社の営業マンとして社会人デビューしました。

時の公定歩合は3.75%、銀行の長期プライムレートは7.5%、さらに私のいた会社が融資していたのは長期プラ+2%の9.5%。

なのに、不動産会社が仕入れる物件の利回りはちょっとしたオフィスビルでも3%台。むしろ利回りなんて発想はなかったので、家賃収益なんて気にも留めていませんでした。

当時書いた稟議書で今でも覚えているのは、【鑑定価格は10億ですが、昨年までのペースでは地価は120%の伸び率なので、1年後は12億になっています。だから転売すれば必ず儲かります…。】こんな時代でした。

時代は変わり、私がプラン・ドゥを創業したのは2003年(同15年)。不動産業界ではファンドバブルと呼ばれた頃でした。

バブル時代の地価上昇を前提とした転売益ではなく、収益還元による利回りという考えが常識となり、不動産そのものの収益価値に着目してノンリコースローンが流行ったのもこの頃です。

では、なぜリーマンショックで不動産会社は破綻したのか、なぜ収益物件の家賃は安定しているのに物件価格は下落したのか。

マクロの観点での理由は有名エコノミストや大学教授にお任せするとして、私の周辺で起こったミクロの下落要因は調達資金の返済期限の到来でした。

ファンドという特性上、運用期間が決まっています。その期間は3年、ないし5年。その期間満了後の売却価格を予想して運用利回りを決めていたのです。

そうです、価格は変われどやってたことは、バブル時代の「今までの伸び率からすれば・・・」ということだったのです。

「不動産価格は上がり続ける」いわゆる土地神話。今ではこんなことが信じられていたことが信じられないかもしれませんが、その証明がバブル崩壊だったはず。それでもまたファンドバブルは破たんしました。

そうです、「不動産相場はコントロールできない。」こんな当たり前のことがあいまいにされてきたのです。

では、今、その業界常識はどう変わってきたのでしょうか。そのロジックは、【高資産価値、高利回り、高入居率、長期融資、低金利 】

そんないい話があるわけない、そう感じた方がいるかもしれませんね。ひとつだけ言い忘れました

【高属性】

そうです、ある一定の所得と金融資産をお持ちの方のみに開かれた投資。それが当社の手掛ける「中古・郊外・一棟モノ収益マンション」です。